Wat moet in het huurcontract van een bedrijfsruimte staan?
Checklist huurcontract bedrijfsruimte
Ga je een bedrijfsruimte huren, dan is het belangrijk dat alles nauwkeurig staat beschreven in het huurcontract. Met welke belangrijke punten moet je rekening houden bij het opstellen van een huurovereenkomst?
Als er dingen in het huurcontract niet goed geregeld zijn, kan je dat lange tijd achtervolgen. Daarom twintig punten die in een huurcontract moeten of kunnen staan.
Personalia huurder en verhuurder (rechtsvorm)
Voorwerp van huur. Dit houdt de beschrijving van de bedrijfsruimte, het adres en de bestemming in. Kijk goed wat wel en niet bij de huur inbegrepen is. Huur je casco (het omhulsel, dus de muren, vloeren, het dak et cetera) of zijn er ook dingen inbegrepen. Dit is heel belangrijk om goede afspraken over te maken. Ook de bestemming van het pand is cruciaal. Anders zit je met een pand waarvan je wel de huur moet betalen maar je niet je bedrijf kan starten.
Huurprijs. Je kunt via taxatie of door navraag te doen bij vergelijkbare panden er achter komen wat een redelijke marktconforme huurprijs is. Ook de huurverhoging wordt in dit deel bepaald. Je kunt kiezen voor een vast percentage per jaar, je kunt afspreken dat de huur helemaal niet verhoogd wordt of je kunt gebruik maken van het consumentenprijsindexcijfer. Dit wordt maandelijks berekend door het Centraal Bureau van Statistiek. Verder bepaal je of de huur aan BTW onderworpen is.
Betaling van de huurprijs. Aan wie en per welk tijdvak.
Huurperiode
Waarborgsom/bankgarantie
Opzegtermijn/opzegformaliteiten. De opzegtermijn bij 290-bedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte is wettelijk anders geregeld. Zie daarvoor het artikel ‘Bedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte’ dat hierover gaat.
Afspraken over veranderingen en toevoegingen aan het pand aangebracht door de huurder die wel of niet ongedaan moeten worden na afloop van het huurcontract.
Je kunt regelen dat als er verbouwd wordt op kosten van de huurder, de huurprijs niet wordt beïnvloed door de waardestijging en dus de huurprijsherziening.
Regeling wat de huurder moet repareren.
Regeling wat de verhuurder (verplicht) moet repareren bij mogelijke gebreken.
Mogelijke schadevergoedingen die de verhuurder moet betalen als er schade is door mogelijke gebreken.
Afspraken wat er gebeurd als de huurder zijn bedrijf verkoopt of in een B.V. wil inbrengen
Gemeentelijke en andere belastingen. Bijvoorbeeld onroerend goed belasting, precario enzovoort.
Gas, water, elektriciteit
Is onderhuur geheel of gedeeltelijk toegestaan?
Voorkeursrecht van koop. Zeker aan te raden als de huurder gaat investeren in het pand.
Servicevoorzieningenpakket en servicekosten.
Reclame: mag je teksten, lichtbakken en dergelijke op de gevel aanbrengen?
Een onderneming oprichten en draaiende houden is natuurlijk een groot deel van wat een ondernemer doet. Maar vaak ben je afhankelijk van vastgoed om al je personeel en materiaal kwijt te kunnen. Aangezien dit een klein en specifiek onderwerp is, maar van hartstikke groot belang voor je onderneming, hebben wij samen met mkb.law een helpdesk opgezet voor de ondernemers die hiermee te maken krijgen.
Opzegtermijn
De huurovereenkomst van een overige bedrijfsruimte is simpel op te zeggen als het einde van contract in zicht is. In het contract kan de opzegtermijn geregeld worden maar er zijn ook vaststaande afspraken als beginsel. Dit houdt in dat de opzegtermijn minstens de periode is die ligt tussen twee betalingstermijnen van de huur. Betaal je per maand (of in je de huur iedere maand) dan is de opzegtermijn dus zelf ook een maand, tenzij anders geregeld in het contract. Het mag alleen nooit zo zijn dat de opzegtermijn voor de huurder langer is dan de termijn voor de verhuurder.
Opzeggen als huurder
De huurder kan de overeenkomst simpel beëindigen door voor de opzegtermijn het contract op te zeggen. Dit kan door een mondelinge mededeling en er bestaan geen vormvereisten. Toch is het beter de opzegging schriftelijk te doen en aangetekend. Dan weet je als huurder tenminste zeker dat het opzeggen op tijd gelukt is.
Opzeggen als verhuurder
De verhuurder moet net zoals de huurder de overeenkomst op te zeggen. Het maakt niet uit hoe het gebeurt maar aan te raden valt het zo officieel mogelijk te doen, zodat er geen onduidelijkheden blijven bestaan. Tevens moet de verhuurder de ontruiming aan zeggen. Het betekent niet dat de huurder verplicht is meteen het pand te ontruimen en te verlaten.
Ontruimingsbescherming
De huurder is dus niet verplicht om meteen tot ontruiming over te gaan. Nadat de overeenkomst correct is opgezegd, gaat de ontruimingsbescherming in werking. De ondernemer mag dan nog maximaal twee maanden in het pand blijven zitten, om te zorgen dat het tijd heeft een nieuw onderkomen te vinden. Tevens kan de huurder dan in die periode een schorsingsverzoek indienen bij de Kantonrechter. Er kan niet van de uitspraak van de Kantonrechter afgeweken worden, tenzij er in hoger beroep wordt gegaan. Dit heet dwingend recht. Echter, niet elke huurder heeft recht op ontruimingsbescherming. Uitgezonderd zijn:
Huurders die zelf de huur opzeggen;
Huurders die instemmen met beëindiging van de huurovereenkomst;
Huurders die veroordeeld zijn tot ontruiming wegens toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van hun (huur)verplichtingen.
