Aankoop bedrijfspand vanuit privé of vanuit een BV?

Je hebt een bedrijfsruimte gehuurd en opeens wil de eigenaar van het pand de huurprijs verhogen. Kan dat zomaar en hoe wapen je je ertegen?

Dit artikel gaat specifiek over huurverhoging en huurrecht bij de panden die vallen onder ‘overige bedrijfsruimte’, ook wel ex-230 of 230 bedrijfsruimtes genoemd. In het artikel 'Mag mijn verhuurder de huur van mijn bedrijfsruimte verhogen?' lees je meer over de regels die gelden voor ex-290-bedrijfsruimte (ook wel middenstandsbedrijfsruimte). Het verschil tussen ex-290-bedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte lees je in het artikel 'Wat is het verschil tussen middenstands- en overige bedrijfsruimte?' Dit onderscheid is niet alleen belangrijk bij huurverhogingen maar al eerder: bij het afsluiten van het contract.

Huurverhoging

De huurprijs in Nederland is niet gebonden aan wettelijke regels. De verhuurder en huurder komen samen een huurprijs overeen bij het opstellen van het huurcontract. In dit huurcontract kan worden opgenomen dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd met een vast percentage. Het is gebruikelijk dat dit percentage is gebaseerd op het CBS-prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie. Dit wordt maandelijks berekend door het Centraal Bureau voor de Statistiek. Voor meer informatie hierover ga je naar de site van het CBS.

Ook kun je in de contracten een percentage vastleggen of er ieder jaar over onderhandelen. Uiteraard kunnen beide partijen ook besluiten de huurprijs gedurende een overeengekomen periode in het geheel niet te verhogen. De rechter kan tijdens de huurperiode niet ingrijpen in de contractueel overeengekomen prijs. Dit is dus heel anders dan bij de middenstandsbedrijfsruimten. Zorg daarvoor dat elke afspraak over de huurprijs en –verhogingen vast ligt op papier zodat daar geen enkele twijfel over kan bestaan.

Servicekosten

Ook de bepaling van de servicekosten kan op veel verschillende manieren gebeuren. De huurder en verhuurder kunnen dit samen bepalen. Belangrijk is te bepalen wanneer de betaling plaats vindt. Je hebt de keuze tussen een vast bedrag, voorschot met eindverrekening of nabetaling op basis van daadwerkelijk gemaakte kosten. Als het gaat om een bedrijfsverzamelgebouw, zorg dan dat de berekening en de verdeling van de gemaakte kosten duidelijk is.

Eindafrekening

Overleg ook wanneer de eindafrekening komt. Het komt af en toe voor dat verhuurders deze rekening pas na vijf jaar aan de huurder geven. De bedragen zijn dan inmiddels flink opgelopen en vormen een onverwachte grote kostenpost. Bovendien is het bedrag over zo’n grote tijdsperiode moeilijker te controleren. Het is dus aan te raden om af te spreken dat een eindafrekening binnen een periode van bijvoorbeeld drie à zes maanden na afloop van een (kalender)jaar zal worden verstrekt. Het is prettig als een eindafrekening zo specifiek mogelijk is, dus met de gemaakte kosten en de verdeling over de verschillende huurders.

Een onderneming oprichten en draaiende houden is natuurlijk een groot deel van wat een ondernemer doet. Maar vaak ben je afhankelijk van vastgoed om al je personeel en materiaal kwijt te kunnen. Aangezien dit een klein en specifiek onderwerp is, maar van hartstikke groot belang voor je onderneming, hebben wij samen met mkb.law een helpdesk opgezet voor de ondernemers die hiermee te maken krijgen.