Is je winkel- of bedrijfspand deel van een VvE?
Dit zijn de regels en plichten
Als ondernemer kun je onderdeel zijn van een Vereniging van Eigenaren (VvE), bijvoorbeeld met een winkelpand, bedrijfsruimte of appartement. Het is vaak onduidelijk wat wel en niet kan in een VvE. Wie mag er besluiten nemen en wat zijn de wettelijke regels en plichten?
Besluiten nemen
De ledenvergadering (ALV) kan als enige namens de vereniging besluiten nemen. Als lid van de VvE ben je onderdeel van de ALV en mag je dus meebeslissen. Onderhoud, financiën, het wijzigen van regels: alles moet door de ALV worden goedgekeurd. Ieder VvE-lid heeft het recht om bij de vergadering te zijn en een stem uit te brengen. Voor een geldig besluit geldt een minimum aantal stemmen en een stemming moet van tevoren in de agenda van de vergadering worden aangekondigd.
Moet ik meebetalen aan onderhoud?
Aan het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw moeten alle leden van de VvE meebetalen op basis van de verdeelsleutel die in het splitsingsreglement is vastgelegd. Gemeenschappelijke delen zijn bijvoorbeeld het dak, de raamkozijnen, de gevel, lift en technische installaties.
Wat staat er in de wet?
De basisrechten, plichten en regels van een VvE staan in de wet. In Boek 2, waarin het verenigingsrecht is vastgelegd, en Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW) titel 9, het appartementsrecht.
Een paar belangrijke regels uit het BW:
De splitsing van een gebouw in appartementen moet in een notariële akte zijn vastgelegd.
Alle appartementseigenaren bezitten in principe een gelijk aandeel van het pand. Bij de splitsing in appartementsrechten kan hiervan worden afgeweken.
VvE's zijn verplicht om een splitsingsreglement op te stellen.
Een eigenaar mag zijn appartement verhuren aan iemand anders.
Belangrijke afspraken
Andere belangrijke afspraken staan in de splitsingsakte, het splitsingsreglement en huishoudelijk reglement. Deze kunnen per appartementencomplex verschillen. In de akte van splitsing staat welke delen van het gebouw persoonlijk bezit zijn en wat gemeenschappelijk is. Waar de grenzen precies lopen zie je op de splitsingstekening.
Splitsingsreglement
Bij elke splitsingsakte zit een splitsingsreglement, met daarin de statuten van de vereniging. In feite staan hierin alle regels. Je kunt het erop naslaan als er onduidelijkheid is over bepaalde zaken. Denk aan onder meer het gebruik, beheer, onderhoud en financiering van het gebouw, de vergadering en het bestuur. Ook staat erin welk aantal stemmen nodig is voor een geldig besluit en of de stem van elk lid even zwaar weegt. De wet gaat altijd voor het splitsingsreglement. Zaken die in strijd zijn met het BW 2 en 5, vervallen.
De notaris stelt het splitsingsreglement vrijwel altijd op aan de hand van een model van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Het jaar waarin het gebouw is opgeleverd, bepaalt welk reglement van toepassing is, dat uit 1972, 1973, 1983, 1992 of 2006.
Huishoudelijk reglement
Een huishoudelijk reglement is niet verplicht, maar wel handig. Het is een praktische invulling van het splitsingsreglement en bepaalt bijvoorbeeld dat de VvE-leden gezamenlijk de algemene ruimtes netjes houden. Het reglement kan door de VvE tijdens een algemene ledenvergadering worden gewijzigd of aangevuld. Er mogen geen bepalingen in staan die in strijd zijn met het splitsingsreglement.
