Je wilt je bedrijf verkopen, maar het huurcontract voor je bedrijfsruimte loopt nog drie jaar door. Kun je dat contract overdragen aan je opvolger en is je verhuurder verplicht om die overdracht te accepteren?

Als je je bedrijf ‘going concern’ wilt verkopen, is het natuurlijk van belang dat jouw opvolger op jouw locatie het bedrijf in jouw branche kan voortzetten. Heb je een huurcontract voor het pand afgesloten, dan is het natuurlijk ook van belang dat het huurcontract op naam van je opvolger komt te staan. Je wilt immers niet geconfronteerd worden met huurvorderingen van de verhuurder, wanneer je opvolger op enig moment in betalingsproblemen verkeert. Hoe pak je dat aan?

Indeplaatsstelling

Bij huur van middenstandsbedrijfsruimte is het mogelijk om het huurcontract aan je opvolger over te dragen door middel van een ‘indeplaatsstelling’. Je opvolger neemt dan jouw plaats als huurder in, met alle daar aan verbonden rechten en plichten. Van een indeplaatsstelling kan alleen sprake zijn als je opvolger jouw bedrijf in het pand voortzet. Verkoop je je bedrijf maar wil je opvolger een geheel andersoortig bedrijf in het pand starten, dan is een indeplaatsstelling dus niet mogelijk.

Overleg met verhuurder

Bij een indeplaatsstelling ga je natuurlijk eerst proberen in overleg met je verhuurder het huurcontract over te dragen. In principe moet je verhuurder met die overdracht instemmen, tenzij de aangedragen nieuwe huurder niet solvabel blijkt te zijn of hij geen moraliteitsverklaring (verklaring van goed gedrag die hij kan aanvragen bij de gemeente waar hij woont) heeft.

Geen hogere huurprijs accepteren

Bij de indeplaatsstelling gaat het lopende huurcontract met al zijn rechten en plichten op de opvolgende huurder over. Dus ook de huurprijs. Je verhuurder mag voor zijn medewerking aan de indeplaatsstelling dus niet de voorwaarde verbinden, dat je opvolger bijvoorbeeld 30% meer huur moet gaan betalen. Stelt hij een dergelijke eis, dan hoef je daar niet mee akkoord te gaan.

In de praktijk blijken verhuurders en hun makelaars de eis van een hogere huur nogal eens op tafel te leggen voor medewerking aan een indeplaatsstelling. Bij een hogere huur is er echter geen sprake meer van een indeplaatsstelling maar van een nieuw huurcontract. Het belang van de verhuurder en zijn makelaar bij een nieuw huurcontract zal duidelijk zijn: een hogere huur en (opnieuw) een bemiddelingsprovisie voor de makelaar.

Als je verhuurder wel medewerking wil verlenen, dan zorg je natuurlijk met hem dat schriftelijk wordt vastgelegd dat jouw opvolger het huurcontract overneemt en dat de verhuurder daarmee instemt.

Naar de rechter

Weigert de verhuurder om mee te werken, dan is het de kantonrechter die beslist. Je verzoekt hem om machtiging te verlenen voor de indeplaatstelling, omdat je een zwaarwichtig belang hebt bij de overdracht van je onderneming.

De kantonrechter zal je vordering alleen afwijzen als de nieuwe huurder onvoldoende waarborgen biedt dat hij de huurovereenkomst kan nakomen of dat hij niet kan zorgen voor een behoorlijke bedrijfsvoering. In het kader van de overdracht is het wel van belang dat je de machtiging van de kantonrechter hebt, voordat je je bedrijf overdraagt.

Overdracht huurovereenkomst

Bij de huur van een zogeheten middenstandsbedrijfsruimte bestaat de mogelijkheid om je huurcontract aan een opvolger over te dragen. Dat kan natuurlijk altijd met medewerking van je verhuurder. Maar meestal zal deze wel bereid zijn om medewerking te verlenen, maar dat gaat dan meestal gepaard met een nieuw huurcontract. Voor je verhuurder betekent dit namelijk dat hij dan een hogere huurprijs kan gaan vragen.

Is er een makelaar bij betrokken, dan zal hij ook liever een nieuw huurcontract afsluiten, want meestal krijgt hij daardoor recht op commissie.

Indeplaatstelling

Wil je opvolger tegen dezelfde condities gedurende de resterende tijd blijven huren, dan kun je, als je verhuurder geen medewerking verleent, proberen hem tot een indeplaatsstelling te dwingen. Dat betekent dat je probeert jouw opvolger jouw plaats in het lopende huurcontract te laten innemen. Je verhuurder mag dat alleen weigeren als de nieuwe huurder onvoldoende financiële waarborgen biedt of een totaal ander bedrijf wilt uitoefenen in de winkel.

Het betekent dus dat jouw opvolger alleen een modezaak in jouw winkel mag uitoefenen en dus geen ijswinkel.

Wordt jouw winkel wel voortgezet, dan moet je verhuurder dat dus accepteren en doet hij dat niet, dan kun je de indeplaatsstelling zo nodig via de rechter afdwingen. Klik hier als je meer wilt weten over een indeplaatsstelling via de rechter

Auteur: mr. Henk J. van Amerongen