Mag mijn verhuurder de huur van het bedrijfspand verhogen?
Regels zakelijke huurverhoging van een middenstandsbedrijfsruimte
Inhoud:
- Welke soort bedrijfsruimte huur je?
- Wanneer mag een verhuurder de huur verhogen van mijn bedrijfspand?
- Jaarlijkse huurverhoging bedrijfspand niet voor middenstandsbedrijfsruimten
- Hoeveel mag de huur van een bedrijfspand stijgen?
- Niet mee eens met de huurverhoging van je bedrijfsruimte?
- Het huurcontract van mijn bedrijfsruimte is korter dan vijf jaar
Als je een bedrijfsruimte huurt, dan kan het zo zijn dat de verhuurder de huurprijs wil verhogen. Hoewel een verhuurder zelf mag bepalen hoeveel hij vraagt voor een bedrijfspand, zorgt het huurrecht ervoor dat het voor huurverhogingen anders is.
Welke soort bedrijfsruimte huur je?
Het is belangrijk om te weten wat voor soort bedrijfsruimte je huurt, omdat er in de regelgeving rond huurcontracten onderscheid gemaakt wordt tussen middenstandsbedrijfsruimtes en overige bedrijfsruimtes.
Middenstandsbedrijfsruimte
Heel kort gezegd is een middenstandsbedrijfsruimte (ook wel 290-bedrijfsruimte) een ruimte die voor het publiek toegankelijk moet zijn en waar het product of de dienst direct geleverd wordt. Deze soort bedrijfsruimtes vallen onder de Huurwet en hebben daardoor een uitgebreide huurbescherming. Voorbeelden van 290-bedrijfsruimten zijn restaurants, bedrijven waar klanten iets kunnen afhalen of bestellen en hotels.
Overige bedrijfsruimte
Alle andere soorten bedrijfsruimte vallen onder de ‘overige bedrijfsruimtes’ (ook wel 230a-bedrijfsruimte). De huurcontracten voor dit soort ruimtes vallen onder het Burgerlijk Wetboek en hebben daardoor minder uitgebreide huurbescherming. Voorbeelden van 230-abedrijfsruimten zijn kantoren, fabrieken en showrooms.
Lees ook:
Wat is het verschil tussen middenstands- en overige bedrijfsruimte?
Wat zijn de regels bij huurverhoging van overige bedrijfsruimte?
Wanneer mag een verhuurder de huur verhogen van mijn bedrijfspand?
Bij aanvang van het contract mag de verhuurder zelf bepalen wat de huurprijs wordt. Als huurder bepaal jij of de ruimte de prijs waard is en of het past binnen je begroting. De huur mag alleen verhoogd worden als dit overeengekomen is, bijvoorbeeld in het huurcontract of als je hier als huurder mee instemt.
Huur je een middenstandsbedrijfsruimte, dan valt die dus onder de Huurwet. Hierdoor heb je een meer uitgebreide huurbescherming en zijn er meer regels over huurprijsregulering.
Jaarlijkse huurverhoging bedrijfspand niet voor middenstandsbedrijfsruimten
Voor middenstandsruimtes geldt een speciale huurbescherming, die onder andere bepaalt dat huurcontracten voor dit type ruimte een minimale duur hebben van 5 jaar. Dit geeft je als huurder de tijd om je bedrijf op te bouwen en te laten groeien, zonder dat je je druk hoeft te maken over eventuele opzegging van je contract. Deze regeling geldt niet voor pop-up-stores of andere tijdelijke winkels.
Als geen van beide partijen opzegt, dan wordt het contract na de eerste periode verlengd met nog eens 5 jaar. Beide partijen mogen dan een verzoek indienen om de huurprijs te herzien.
De ingangsdatum van de nieuwe huurprijs moet minstens 5 jaar na de laatste herziening liggen. Deze herziening - vaak een huurprijsverhoging - kan bepaald worden door onderhandelingen tussen huurder en verhuurder of door het volgen van de regels die daarover in het contract zijn opgenomen.
Hoe werkt huurverhoging van een bedrijfspand juridisch gezien?
De jaarlijkse huurverhoging zoals bekend bij het huren van woonruimtes is bij bedrijfsruimtes geen wettelijk recht, maar een contractueel recht. Een zogenaamde ‘periodieke indexering’ mag dus alleen als dit in de huurovereenkomst is vastgelegd.
In de meeste huurcontracten staat dat er na de eerste periode van 5 jaar een herziening plaatsvindt. Soms worden er al percentages genoemd in het contract, maar ook heel vaak is dat niet het geval.
Dat betekent niet dat de huur onbeperkt omhoog kan gaan. Zo moet de prijs niet bovenmatig zijn en moet deze in verhouding zijn met andere vergelijkbare huurprijzen in de omgeving.
Hoeveel mag de huur van een bedrijfspand stijgen?
Dat ligt aan de afspraken in je huurcontract. In de meeste gevallen heb je een huurovereenkomst met een vaste huurprijs voor een bepaalde periode. Maar het kan ook zijn dat de huurprijs bepaald wordt op basis van marktwaarde of indexering. Dan kan de huurprijs jaarlijks stijgen met een bepaald percentage, afhankelijk van de afspraken.
Hoe wordt zakelijke huurverhoging berekend?
In huurverhoging van een bedrijfspand is de CPI van het CBS een belangrijke factor. De Consumenten Prijs Index (CPI) geeft de gemiddelde prijsontwikkeling aan van een pakket goederen en diensten dat representatief is voor de uitgaven van consumenten.
Maximale huurverhoging bedrijfspand
Bij het bepalen van de huurverhoging mogen verhuurders maximaal het percentage van de CPI volgen. Op de website van het CBS vind je een rekentool waar de huurverhoging berekend kan worden.
Niet mee eens met de huurverhoging van je bedrijfsruimte?
Als de partijen er onderling niet uitkomen, kun je via de kantonrechter naar de bedrijfshuuradviescommissie. Deze stelt de huurprijs vast aan de hand van de huurprijzen van vergelijkbare middenstandsbedrijfsruimtes.
Voor je naar de kantonrechter kan, moet je wel aan bepaalde voorwaarden voldoen. Zo moet je als huurder bijvoorbeeld aannemelijk maken dat de huurprijs niet in verhouding staat tot vergelijkbare huurprijzen in de omgeving en moet de verhuurder aantonen dat er sprake is van veranderingen in de marktsituatie of het gehuurde die een huurprijsverhoging rechtvaardigen.
Het huurcontract van mijn bedrijfsruimte is korter dan vijf jaar
In principe heb je als huurder van een middenstandsbedrijfsruimte dus een termijnbescherming van twee keer 5 jaar. Maar de wet wil niet iedereen gelijk verplichten tot een contract van vijf jaar.
Daarom is het ook mogelijk om een huurovereenkomst aan te gaan voor 2 jaar of korter. Handig als je bijvoorbeeld maar tijdelijk op een locatie wilt zitten of als starter wil onderzoeken of je bedrijf levensvatbaar is.
Maar zodra je de ruimte langer gebruikt dan die 2 jaar, dan gaat de oorspronkelijke overeenkomst over in een overeenkomst voor 5 jaar. De 2 jaar die al voorbij zijn komen hierop in mindering. Dus stel dat jouw overeenkomst van 2023 tot 2025 loopt, dan gaat deze in 2025 automatisch over in een contract van 2023 tot 2028. Deze verlenging naar 5 jaar gaat niet in als je bijvoorbeeld als huurder meer tijd nodig hebt om het pand te ontruimen om na de periode van 2 jaar te vertrekken.
