Wie is aansprakelijk voor aanwezigheid asbest?

Wie is aansprakelijk voor de aanwezigheid van asbest in het gehuurde? De huurder of de verhuurder? Uit een recente uitspraak van de kantonrechter in Amsterdam volgt dat die vraag niet makkelijk te beantwoorden is.

Uit de wet blijkt dat de verhuurder aansprakelijk kán zijn voor de aanwezigheid van asbest als sprake is van een gebrek. Dat kan bijvoorbeeld zo zijn als de huurder door de aanwezigheid van asbest niet het plezier van het pand heeft dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst kon verwachten. Als er sprake is van een gebrek, kan de verhuurder verplicht worden het gebrek te herstellen en kan de huurder aanspraak maken op huurprijsvermindering en vergoeding van de schade. De huurder kan er ook voor kiezen om de huurovereenkomst te ontbinden. 

Aanwezigheid van asbest

Uit de recente uitspraak van de kantonrechter in Amsterdam blijkt dat alléén de aanwezigheid van asbest niet aangemerkt kan worden als een gebrek. De verspréiding van asbest als gevolg van sloopwerkzaamheden aan het gehuurde, geldt dan weer wél als gebrek. Die verspreiding verhindert namelijk het plezier van het gehuurde pand dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. De enkele aanwezigheid van asbest doet dat niet. Omdat de verspreiding van de asbest in die recente zaak ook aan de huurder toe te rekenen was doordat hij de sloopwerkzaamheden had verricht, oordeelde de kantonrechter wel dat de verhuurder voor maar 35 procent aansprakelijk was.

Gevaar voor volksgezondheid

De kantonrechter uit Haarlem ging verder. Hij oordeelde eerder dat de enkele aanwezigheid van (bruin) asbest gekwalificeerd kan worden als een gebrek, op grond waarvan de huurder de huurovereenkomst mag ontbinden. De aanwezigheid van asbest vormt volgens hem een gevaar voor de volksgezondheid en dat verhindert het genot dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten.

Verschillende oordelen van verschillende rechters

Deze uitspraken borduren voort op een uitspraak van de Hoge Raad uit 2010. De Hoge Raad vernietigde daarin een uitspraak van het Hof in Amsterdam, die eerder oordeelde dat de aanwezigheid van ‘losgebonden bruine asbest’ in het gehuurde ‘een potentieel gevaar voor de gezondheid vormt’, maar tóch geen gebrek opleverde. De Hoge Raad vond dat oordeel van het Hof onbegrijpelijk en verwees de zaak naar een ander Hof die de zaak verder af moest doen. Dat Hof deed uiteindelijk geen uitspraak omdat partijen de zaak, voor het zover was, alsnog schikten. De vraag of de enkele aanwezigheid van asbest gekwalificeerd kan worden als een gebrek, blijft dus onbeantwoord. Met als gevolg dat verschillende rechters daar nu verschillend over oordelen.

Regel in je huurovereenkomst de aansprakelijkheid

Voorkomen is beter dan genezen. Regel in je huurovereenkomst dus op voorhand wie aansprakelijk is voor het verwijderen van asbest. De nieuwste versie van de in de praktijk veel gebruikte huurovereenkomst naar het model van de Raad voor de Onroerende Zaken (ROZ) voor bedrijfsruimte vraagt wel aandacht voor het probleem, maar lost het niet op. Dat moet je als huurder of verhuurder dus zelf in de huurovereenkomst doen.