Als huurder en verhuurder het met elkaar eens worden over een ruimte, leggen ze afspraken schriftelijk vast in een huurovereenkomst, zoals de betaaldatum.

Als afspraken niet worden nagekomen

Het komt vaak genoeg voor dat de overeengekomen huurprijs niet op tijd wordt betaald. Moet de huur altijd voor een bepaalde datum zijn betaald, dan raakt de huurder automatisch in verzuim. Dit leidt tot veel ergernis aan de zijde van de verhuurder, mede doordat de huurder een grote mate van bescherming kent. Een belangrijk deel van de rechten en plichten op het gebied van huur zijn vastgelegd in Titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

Houd vinger aan de pols

Als een huurder de huur niet op tijd betaalt, is het aan te raden een dossier te vormen. Stel de huurder in gebreke door hem schriftelijk te laten weten dat hij niet aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan. Specificeer om welke perioden het gaat en om welke bedragen. Sommeer de huurder alsnog per ommegaande te betalen. Bewaar een kopie van de brief goed en verstuur het origineel bij voorkeur aangetekend. Aan te raden is om ook een afschrift tegelijkertijd per email te sturen.

Huurincasso

Indien de overeengekomen huurprijs niet op tijd betaald wordt, is het mogelijk deze huurvordering ter incasso aan te bieden aan een incassobureau, welke de vordering kostenefficiënt alsnog kan incasseren. Mocht je huurder onverhoopt geen verhaal bieden, dan kan het incassobureau in overleg met jou een betalingsregeling treffen.

Een betalingsregeling leidt vaak tot goede resultaten. Doordat ‘vreemde ogen dwingen’ is de ervaring dat bedragen netjes op tijd worden betaald.

Een versnelling hoger

Er zijn echter ook verdergaande mogelijkheden beschikbaar. Het incassobureau kan een ontruimingsprocedure in gang zetten. De kantonrechter wordt dan verzocht om de huurovereenkomst te ontbinden en ontruiming toe te wijzen. Ook wordt daarbij geëist dat de huurder in de betaling van de huurachterstand, inclusief bijkomende kosten, wordt veroordeeld. Het vonnis dat verkregen wordt geldt dan als (wettelijke) titel om een ruimte te kunnen ontruimen en beslag te leggen op bijvoorbeeld loon of spaartegoeden, indien de huurder dan nog niet vrijwillig meewerkt.

De kantonrechter oordeelt

De kantonrechter, welke bevoegd is in huurzaken, behandelt de ontbinding en ontruiming wegens (herhaalde) wanprestatie. Een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanbetaling wordt vaak toegewezen indien vaststaat dat sprake is van een huurachterstand ter grootte van drie maandtermijnen.

Daarbij is van belang dat de huurprijs bij vooruitbetaling verschuldigd is en dat de lopende maand bij deze drie maanden inbegrepen is. Bijkomend geldt dat, indien sprake is geweest van huurverhoging, een ‘oude’ maandtermijn als een volle maand wordt gerekend, op voorwaarde dat de specificatie van de huurachterstand daaromtrent duidelijk is.

Het inschakelen van een incassobureau leidt op het gebied van huurachterstanden tot goede resultaten. De dreiging van ontruiming blijkt een ideaal pressiemiddel om betaling af te dwingen. 

Vaak wordt mij als advocaat door verhuurders van winkelruimte gevraagd of zij de sloten van het gehuurde mogen vervangen en de spullen van de huurder onder zich mogen houden als de huurder de huur niet betaalt. Mijn antwoord op deze vraag is steevast: nee dat mag niet.

Hoofdverplichting

Dit werd onlangs nog eens bevestigd in een zaak die zich onlangs afspeelde voor de kortgedingrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden*. Het hof overweegt in die zaak dat de verhuurder door de sloten van het gehuurde te vervangen en de huurder de toezegging tot het gehuurde te ontzeggen, zijn hoofdverplichting heeft opgeschort.

Volgens de rechter heeft een verhuurder slechts in zeer bijzondere omstandigheden het recht af te wijken van zijn hoofdverplichting, het verschaffen van huurgenot. 

Niet zonder de rechter

De rechter haalde artikel 7:231 BW aan, waarin is bepaald dat de verhuurder de huurovereenkomst niet zonder tussenkomst van een rechter kan ontbinden.

In combinatie met de opzeggingsregeling (lees: opzegging is alleen mogelijk op basis van in de wet genoemde opzeggingsgronden) die geldt voor de beëindiging van de huur van winkelruimte, maakt dit dat de verhuurder de huurovereenkomst niet zonder tussenkomst van de rechter kan beëindigen. Daarmee kan de verhuurder ook niet zonder toestemming van de huurder het gebruik van het gehuurde beëindigen. 

Om dezelfde reden mag je als verhuurder ook geen goederen van de huurder in beslag nemen, je hebt geen retentierecht. Als je dit wel doet, pleeg je eigenrichting en dat kan je duur komen te staan. De huurder kan een schadeclaim indienen.

Wat kun je wel doen?

Er zijn voor verhuurders wel andere mogelijkheden om op te treden tegen een slecht betalende huurder. Je kunt een kort geding aanspannen om ontruiming af te dwingen. Dat is een spoedprocedure waarin de ontruiming van de huurder kan worden gevorderd als de huurder de huur niet betaalt.

In de regel is een huurachterstand van drie maanden voldoende om een huurder te mogen ontruimen. Daarnaast kan beslag worden gelegd op de goederen van de huurder.

* zie gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 9 juli 2013, ECLI: GHARL:2013:5012, 9-7-2013