Wat is het verschil tussen middenstands- en overige bedrijfsruimte?

Er is een verschil tussen middenstandsbedrijfsruimtes (290) en overige bedrijfsruimtes (230a). Als huurder van een 290-bedrijfsruimte geniet je veel meer rechtsbescherming dan wanneer je een 230a-bedrijfsruimte huurt. Dit zijn de verschillen.

Wat is een middenstandsbedrijfsruimte (290)?

Een bedrijfsruimte of middenstandsbedrijfsruimte wordt ook wel 290 bedrijfsruimte genoemd, omdat dit valt onder wetsartikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het onderscheid tussen ‘bedrijfsruimte’ en ‘overige bedrijfsruimte’ is niet altijd eenvoudig te maken. Ruwweg is een 290 bedrijfsruimte een pand dat voor het publiek vrij toegankelijk moet zijn en waar het product of de dienst direct geleverd wordt (rechtstreeks verkooppunt). Soms worden deze ruimtes daarom ook wel simpelweg winkelruimte genoemd. Denk aan:

• detailhandel/winkel

• restaurant/café/lunchroom

• afhaaldienst

• besteldienst

• ambachtsbedrijf

• hotel of camping

• bezinepompen

• garagebedrijven

• stomerijen

Bij twijfel is doorslaggevend hoe afhankelijk het bedrijf is van de vestigingsplaats (plaatsgebondenheid).

Wat valt onder overige (230a-) bedrijfsruimte?

Grofweg is een overige bedrijfsruimte alles wat geen 290-bedrijfsruimte of woonruimte is. Een overige bedrijfsruimte heeft geen vrij toegankelijk deel voor het publiek. (Klanten komen op afspraak.) Overige bedrijfsruimtes worden ook wel kantoorruimte genoemd, of 230a-bedrijfsruimte (omdat ze vallen onder artikel 7:230a BW). Dit zijn bijvoorbeeld:

• kantoren

• fabrieken

• pakhuizen/opslagplaasten

• showrooms

• autoverhuurbedrijven

• huis-/tandartsen

• makelaars/notarissen

• bioscoop

• kamerverhuurbedrijven

• autorijscholen

Als je pand voor publiek toegankelijk is en je geen vrij beroep hebt, val je onder de regelgeving voor 290-bedrijfsruimte. Hierdoor heb je extra wettelijke bescherming.

Waarom heeft een 290-bedrijfsruimte meer huurbescherming?

Als je een ex-290-bedrijfsruimte hebt, krijg je extra wettelijke bescherming. Dit is besloten omdat de bedrijven die vallen onder 290-bedrijfsruimte vaak afhankelijk zijn van de vestigingsplaats en van investeringen die daaraan zijn gekoppeld. Stel bijvoorbeeld dat je een horecabedrijf hebt. In de loop der jaren heb je een goede naam opgebouwd. Hierdoor is jouw locatie aantrekkelijker geworden. Klanten weten je immers te vinden en komen speciaal naar jouw café. Je kan daardoor niet zomaar naar een andere locatie verhuizen. De wet zorgt daarom voor deze categorie voor meer zekerheid bij de huurder.

Wat is het verschil in huurrecht en opzegtermijn?

Er zijn twee grote verschillen in regelgeving:

1. Huurrecht: Als je een 290-bedrijfsruimte hebt, ben je de eerste tien jaar in principe van huurrecht verzekerd. Je gaat een huurcontract vaak twee keer vijf jaar aan. Jij als huurder kan het na vijf jaar opzeggen. De verhuurder kan dat alleen als jij je als huurder niet goed hebt gedragen of als hij of zijn familie het pand zelf dringend en voor een langere termijn nodig heeft. De Kantonrechter besluit hierover. Als je een ‘overige bedrijfsruimte’ hebt, staat de termijn van huren vrij. Dit moet je onderling overleggen met de verhuurder.

2. Opzegtermijn: Bij een 290-bedrijfsruimte moet opzegging minimaal een jaar voor de vijf- of tienjaarstermijn afloopt gebeuren. Als je een ‘overige bedrijfsruimte’ hebt, is het standaard dat de betalingstermijn ook de opzegtermijn is. Stel je betaalt maandelijks de huur, dan moet je minimaal een maand van tevoren de huur opzeggen. Het kan echter zijn dat er in de huurovereenkomst een andere termijn is afgesproken.

Vanwege het verschil in rechtsbescherming is het dus relevant te weten onder welke categorie een bedrijfsruimte valt. Houdt hier dus rekening mee als je een bedrijfsruimte gaat huren.

Lees ook: Mag mijn verhuurder de huur van het bedrijfspand verhogen?